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房地产融资渠道遭围堵,房企未来靠什么“输血”?

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8270 不拖后腿 发表于 2017-6-8 14:56:50
云上大宗商品交易中心:投资黄金时如何稳定自己的心态?最近又成了热议话题,银行、信托、债券等渠道纷纷收紧,加之房地产政策趋严,销售渠道也并不顺利。面对不断高企的债务,如何玩转资金链成了不少房企的头等大事。
房企债务规模快速扩张
据Wind统计,107家上市房地产企业2015-2016年这两年的新增有息债务规模高达8520亿元,而2010-2014年五年间的新增有息债务总和8200亿元。显而易见,2015-2016年这两年有息债务规模增加的金额超过了此前五年的新增有息债务,债务规模扩张非常快。
同时,负债率也不断攀升,并达到历史高值。从上市房地产企业的数据看,整体资产负债率从2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%,净负债率从2010年的63%升至2017年3月末的132%。
此外,对于房地产而言,除了有息债务以外,另一块重要的负债即为预收账款,占到房地产企业总负债的30%左右。虽然有很多房地产企业在计算资产负债率时,考虑到预收账款为预售房地产收到的资金,无需偿还,所以在计算资产负债率时,会刻意将其去除,以压低资产负债率。但从实际情况考虑,一般房企在取得预售许可证时,仅要求“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”即可,所以后续仍需持续投入资金,融资压力不减。
从目前房地产开发的资金来源看,国内贷款(银行+非银)占到15%左右,自筹资金占比在35%左右,其他资金(定金及预收款、个人按揭贷款)占比在50%左右。就此,从比例上看,国内贷款和自筹资金二者之和与其他资金的比例在1:1左右,对应预收账款,房地产企业需要通过内外部筹措相应规模的资金,潜在融资压力不容小觑。

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